Уменьшить срок или сумму - что выгоднее при досрочном погашении ипотеки

Полное досрочное погашение ипотеки редкое явление. Связано это с достаточно крупной суммой, которую заимствуют граждане в кредитных организациях для покупки жилья. Чаще применяется частичная выплата долга раньше установленного графиком срока. При таких операциях производится смена условий кредитования. Ведь основная задолженность становится меньше. Естественно, и объем начисляемых процентов уменьшается. Многие банки предлагают два варианта изменения правил выплаты долгового обязательства. Причем на выбор самого клиента. Соответственно, у многих возникает вопрос - при досрочном погашении ипотеки что выгоднее - уменьшать срок или сумму? Сразу важно отметить, что не только финансовый аспект может быть основополагающим. Каждый из типов смены графика располагает и другой дополнительной пользой.

Что сокращает переплату по ипотеке в большей степени

Для определения финансовой выгоды необходимо учитывать два основных фактора:

- период обслуживания займа на момент частичной досрочной выплаты;
- применяемый график погашения ипотеки.

За основу будет взят наиболее популярный срок долгового обязательства, который оформляется на покупку жилья. Он составляет 15 лет. Соответственно, для первого пункта используется три варианта:

- после 2 лет выплати;
- по истечению 5 лет погашения;
- спустя 10 лет оплаты.

Графиков, естественно, два:

- аннуитетный (равными ежемесячными платежами);
- дифференцированный (с ежемесячным уменьшением суммы погашения).

Все остальные параметры ипотеки идентичны. Сумма, вносимая вне графика – 453026 рублей. Она соответствует объему средств, выдаваемых государством в качестве поддержки семей, у которых родился второй, третий и т.д. ребенок. Взята по причине того, что досрочное погашение ипотеки материнским капиталом является распространенным явлением. За основу взяты среднерыночные показатели ЦБ РФ. Для более простого расчета некоторые данные округлены до целых чисел.

1. Процентная ставка – 9,75% годовых.
2. Сумма займа – 1900000 рублей.
3. Срок – 180 месяцев.

Итоговая переплата при аннуитетном графике, в случае его четкого соблюдения, составит 1361171 рубль. Сумма ежемесячного платежа – 15890 рублей. Для обслуживания дифференцированного графика затраты клиента за весь срок достигнут 1103185 рублей. Первый платеж будет на уровне 20685 рублей, а крайний – 8402 рубля.

Выгода для аннуитетного графика

Изначально стоит рассмотреть вариант с сокращением срока кредитования. Для трех периодов досрочной выплаты, которые были указаны ранее.

1. По истечению 2 лет. Переплата сократиться до 639465 рублей. Выгода составит 721706 рублей.
2. По истечению 5 лет. Переплата сократиться до 876512 рублей. Выгода составит 484659 рублей.
3. По истечению 10 лет. Переплата сократиться до 1186621 рубля. Выгода составит 174550 рублей.

Второй вариант – уменьшение размера ежемесячного платежа. Так же будет принято во внимание три разных срока досрочного погашения.

1. По истечению 2 лет. Переплата сократиться до 1012888 рублей. Выгода составит 348283 рубля.
2. По истечению 5 лет. Переплата сократиться до 1102942 рубля. Выгода составит 258229 рублей.
3. По истечению 10 лет. Переплата сократиться до 1239826 рублей. Выгода составит 121345 рублей.

Выгода для дифференцированного графика

Здесь так же в первом варианте будет рассмотрена экономия при уменьшении периода кредитования. Для всех трех сроков внесения суммы на досрочную выплату.

1. По истечению 2 лет. Переплата сократиться до 627207 рублей. Выгода составит 475978 рублей.
2. По истечению 5 лет. Переплата сократиться до 759635 рублей. Выгода составит 343550 рублей.
3. По истечению 10 лет. Переплата сократиться до 980567 рублей. Выгода составит 122618 рублей.

Второй тип изменения условий долгового обязательства – сокращение уровня ежемесячных платежей.

1. По истечению 2 лет. Переплата сократиться до 814255 рублей. Выгода составит 288930 рублей.
2. По истечению 5 лет. Переплата сократиться до 880427 рублей. Выгода составит 222758 рублей.
3. По истечению 10 лет. Переплата сократиться до 990933 рубля. Выгода составит 112252 рубля.

Что выгоднее - уменьшать срок или платеж

Можно однозначно утверждать, что большую экономию приносит сокращение срока долгового обязательства. Причем независимо от типа графика погашения. Будь то аннуитетные платежи или дифференцированные платежи. В то же время важно учитывать срок, когда производится досрочная выплата. Чем позже это выполняется, тем меньше разница в итоговой экономии.

Например, при равных платежах, и проведении операции спустя 2 года после заключения договора, уменьшение периода действия займа на 52% выгоднее сокращения объема обязательных сумм, перечисляемых каждый месяц на его оплату. В дифференцированном графике с этим же сроком – 61%. Если рассматривать вариант – после 10 лет, то этот показатель уменьшается в аннуитетном графике до 30%, а в дифференцированном – до 8%.

Соответственно, при желании получить исключительно финансовую экономию, стоит выбирать сокращение срока действия договора займа. Хотя, это будет актуально фактически только для первых 2/3 периода выплаты ипотеки. Далее разница на итоговой переплате становится несущественной, и можно опираться на дополнительные преимущества.

Дополнительные нюансы частичного досрочного погашения ипотеки, влияющих на выбор – уменьшить срок или платеж

1. Возможность выбора. Не все банки предоставляют право определения, какие условия будут изменены по долговому обязательству. Например, при аннуитетном графике может применяться автоматическое сокращение срока. Для дифференцированного популярнее уменьшение ежемесячного платежа. Поэтому предварительно важно уточнить возможность выбора.

2. Нагрузка на личный бюджет. Невзирая на то, что уменьшение ежемесячного платежа менее выгодно в финансовом плане, данный вариант обладает значительным преимуществом. Оно заключается в меньших затратах на обслуживание долгового обязательства. То есть у заемщика появляется определенная свободная сумма средств. Их можно потратить на личные потребности. Либо создать подушку безопасности. При отсутствии потребности в ней, направить на досрочное погашение ипотеки.

3. Дополнительные расходы на обслуживание долгового обязательства. Они уменьшаются при сокращении срока кредитования. Если рассматривать обязательное страхование имущества, которое применяется в ипотеке, то его можно будет не платить, например, в течение последних двух лет, перенеся граничную дату выплаты займа на этот же срок. Соответственно, данный вариант изменения графика становится еще более экономным.

Итог

Любой вариант досрочного погашения ипотеки позволяет сэкономить на переплате. Хотя, большее сокращение расходов заемщика будет при выборе уменьшения срока долгового обязательства. Причем выгоднее данный тип изменения графика не только по части процентов, но и в связи с исключением необходимости оплаты дополнительной услуги. В то же время сокращение ежемесячного платежа располагает своим важным преимуществом. Им является уменьшение долговой нагрузки. Поэтому изначально важно определить личные приоритеты. Лишь потом выдирать – уменьшить срок или сумму ипотечного кредита.