Как продать квартиру в ипотеке

Ипотеку обычно оформляют с прицелом на несколько лет. Но может сложиться такая ситуация, что заемщику понадобилось переехать и продать прежнее жилье. Просто выставить его на продажу не получится, т.к. оно находится под залогом у банка. У этой ситуации есть несколько решений.

Выплата кредита за счет покупателя

Это одна из наиболее популярных и часто используемых схем. Суть заключается в следующем. Продавец находит покупателя, готового оплатить покупку квартиры наличными как минимум на сумму, составляющую остаток долга по ипотеке. Например, если по ипотеке осталось выплатить 450 тысяч рублей, а у покупателя сейчас имеется 500 тысяч наличными, на остальную сумму – одобренный кредит.

Алгоритм продажи в этом случае будет таков:

– стороны подписывают предварительный договор (можно озаглавить его как договор задатка);
– покупатель в соответствии с условиями отдает продавцу сумму, равную остатку задолженности того по ипотеке, а тот оформляет расписку;
– продавец выплачивает остаток по ипотеке и регистрирует жилье на себя без обременения со стороны банка;
– участники сделки составляют финальную версию договора купли-продажи, в котором обязательно учитывается задаток;
– договор регистрируется в МФЦ, покупатель окончательно рассчитывается с продавцом.

Данный способ удобен, но требует от сторон доверия друг к другу. Покупатель рискует в этой сделке больше продавца, т.к. отдает свои деньги на погашение чужого кредита.

Кроме того, при срочной продаже этот способ не работает: сначала требуется время, чтобы банк «зачел» платеж и снял обременение с квартиры, затем – перерегистрация права собственности на продавца, затем – второй раз на покупателя. Нередко такие сделки проходят в течение 2-3 недель.

Погашение ипотеки во время покупки

Второй вариант тоже подразумевает предварительное погашение ипотеки вместе со снятием обременения, но здесь появляется гарант в виде банка. Кроме того, этот процесс проходит гораздо быстрее. Речь идет об использовании банковских ячеек.

Для начала необходимо получить у банка согласие на проведение схемы. Если разрешение получено, то покупатель должен поместить в банковские ячейки две разные суммы:

– остаток задолженности по ипотеке;
– остаток платежа за квартиру.

Дальнейший порядок действий таков:

– стороны подписывают договор купли-продажи, сделка регистрируется в МФЦ;
– продавец получает доступ к первой ячейки и отдает эти деньги в счет платы по ипотеке;
– покупатель получает погашенную закладную по квартире, которую необходимо использовать в Росреестре для получения выписки об отсутствии обременения и передать ее продавцу;
– продавец приходит с выпиской в банк и получает свои деньги из второй ячейки.

Также стороны могут использовать аккредитив, который проходит по аналогичной схеме. Плюс аккредитива – покупатель может использовать заемные деньги банка для приобретения жилья, т.е. он может сразу же оформить ипотеку. Ячейка же предполагает наличие у покупателя нужной суммы на руках.

Смена заемщика по кредиту

Следующий вариант тоже относится к числу рабочих, но его не всегда хотят применять банки. Суть способа – покупатель фактически приобретает жилье вместе с обременением, т.е. он становится обязан выплачивать ипотеку.

Для банка же это выглядит как смена заемщика по кредиту, т.е. существенное изменений условий договора. Поэтому просто так провести сделку, например, договорившись, что покупатель будет платить по ипотеке вместо продавца, не получится.

Банк выступит против, так как для него покупатель по сути выступает новым заемщиком. Поэтому банк проверит его по всем параметрам. Он должен получить одобрение финансовой организации – только после этого можно переходить непосредственно к проведению сделки.

В целом порядок действий выглядит так:

– стороны получают согласие у банка на смену заемщика;
– новый владелец квартиры проходит проверку и получает одобрение банка на выдачу ипотеки;
– стороны заключают договор купли-продажи, в нем обязательно указывается остаток по ипотеке, а сумма стоимости жилья автоматически уменьшается на сумму обязательств (т.е. покупатель фактически приобретает обязательства продавца);
– банк переоформляет закладную на новое имя, и покупатель начинает выплачивать свою ипотеку.

На самом деле такие сделки проводятся достаточно редко, чаще всего они организуются по приведенной выше схеме. Т.е. покупатель получает одобрение на ипотеку, банк закладывает деньги в ячейку – а дальше всё проходит по описанному алгоритму.

Самостоятельное досрочное погашение ипотеки

Этот способ подразумевает решение проблемы достаточно радикальным способом: продавец просто «закрывает» свою ипотеку и снимает обременение с родных квадратных метров. Далее он может продавать ее по обычному алгоритму.

Главная трудность – найти необходимую сумму. Здесь можно пойти по первому варианту – взять деньги у покупателей, но есть и другие:

– оформить кредит в банке, а после продажи квартиры сразу его погасить (так как самому продавцу, который платит ипотеку, его вряд ли одобрят, обычно кредит получает кто-то из родственников или друзей);
– занять деньги у знакомых;
– получить нужную сумму у частных кредиторов;
– временно заложить в ломбард дорогостоящее имущество (естественно, не саму квартиру, а, например, машину).

Однако во всех случаях необходимо крайне тщательно просчитать все риски, так как, если сделка не состоится вовремя, то придется либо переплачивать проценты, либо терять заложенное имущество.

Кроме того, к такому способу рекомендуется прибегать, если речь идет об относительно небольшой сумме – например, 300-400 тысяч рублей. Если же размер остатка по ипотеке 1 млн или около него, лучше искать другие варианты.

Рефинансирование и вывод квартиры из-под залога

Ряд банков предлагает добросовестным клиентам специальные программы по рефинансированию займов, в том числе ипотечных. Это реальный способ не только сократить свои расходы по обслуживанию кредита, но и отличная возможность вывести залоговое имущество из-под обременения.

Следует учесть, что рефинансирование можно произвести только при выполнении ряда условий:

– если кредит был взят более года назад;
– если заемщик не допускал по нему просрочек и, конечно, не имеет задолженности на сегодняшний момент;
– если доход плательщика позволит ему обслуживать новый займ.

Каждый банк определяет свои условия рефинансирования, с ними обязательно стоит ознакомиться. Выгоднее всего производить такую операцию, если новый заем позволит сократить ежемесячный платеж. Однако, если речь идет о кредите в несколько сотен тысяч рублей, то это возможно не всегда.

Так, если до окончания ипотеки осталось еще 19 лет, а общий размер долга превышает 2 млн рублей, то после рефинансирования, т.е. «переделки» ипотеки в обычный кредит, продолжительность нового займа составит максимум 5 лет – можно предположить, насколько крупным будет ежемесячный платеж.

Можно объяснить сотруднику банка, что рефинансирование нужно для вывода квартиры из-под обременения и что впоследствии вы планируете погасить кредит досрочно за счет полученных денег. Тогда вероятность получить одобрение на перекредитование будет значительно выше.

Таким образом, продать квартиру в ипотеке более чем реально, пусть и несколько сложнее, чем в обычном случае. Варианты можно условно поделить на две группы: сделка с участием банка по смене плательщика или снятие обременения с жилья с последующей его продажей. Какой вариант выбрать – зависит от возможностей покупателей и намерений продавца.