Как сэкономить на ипотеке

Ипотечный кредит является наиболее затратным среди всех типов долговых обязательств. Переплата по нему в России может исчисляться миллионами рублей. Естественно, в зависимости от изначально взятой в долг суммы и срока займа. Поэтому многих граждан интересует вопрос – как сэкономить на ипотеке? Ответ на него достаточно сложный, так как включает в себя комплекс действий. Для максимального сокращения расходов заемщика их стоит выполнять на всех этапах сделки. То есть в процессе выбора, оформления и обслуживания долга. Хотя, и каждый вариант экономии в отдельности уменьшает итоговую переплату. Пусть и не так значительно.

Этап выбора - какую ипотеку выгоднее взять

Понятно, что для многих основным критерием является процентная ставка. Она, действительно, занимает большую часть итоговой переплаты, но является не единственной ее составляющей. Причем в случае с ипотекой дополнительные расходы достаточно существенные. Например, страхование, которое потребуется оплачивать ежегодно.

Поэтому стоит опираться на параметр полной стоимости кредита (ПСК). Он отображается в процентах годовых. Соответственно, сравнивать предложения банков будет так же просто, как и в случае со ставкой. ПСК более точно отображает итоговую переплату. Естественно, при четком соблюдении графика. То есть без просрочек и досрочной выплаты долга.

Если говорить о выгоде разных типов программ ипотечного кредитования, то все их можно выстроить в следующей иерархии:

- ипотека с господдержкой;
- программы кредитования, разработанные банками совместно с застройщиками;
- заем с целевым назначением – покупка новостройки;
- ипотека на вторичное жилье.

Сразу необходимо оговориться, что выбор среди типов программ присутствует только в варианте с новостройкой. Недвижимость, которой уже владел другой человек, может быть куплена исключительно по наименее выгодной ипотеке - на вторичное жилье.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми

Располагает наименьшей переплатой. Первую часть срока займа применяется субсидирование процентной ставки. Клиент выплачивает ставку в расчете 6,0% годовых. Оставшуюся долю комиссии за пользование займом покрывать государство.

Период действие данной льготы зависит от того, какой ребенок родился в семье с 01.01.2018 года. Если второй, то субсидирование действует первые 3 года. Если третий – 5 лет. В случае рождения второго и третьего детей после указанной даты и до конца 2022 года срок льготной ставки рассчитывается суммарно. То есть составляет 8 лет.

По истечению периода субсидирования банк может устанавливать комиссию за пользование заемными средствами в размере не более ключевой ставки Центробанка, увеличенной на 2 процентных пункта. Причем ставка регулятора применяется на момент заключения соглашения.

То есть дальнейшее ее увеличение по решению Совета директоров Банка России никоим образом не влияет на итоговую переплату. Если говорить о текущих параметрах, то стоимость рассматриваемого займа будет составлять 9,25% годовых. Даже без субсидирования ставка выгодней, чем стандартная ипотека на вторичное жилье и новостройку.

Нюансы

1. Обязательное наличие первоначального взноса. Он составляет не менее 20% от рыночной цены приобретаемой недвижимости. То есть без собственных накоплений применить эту программу не удастся.

2. Рождение второго или третьего ребенка в семье. Причем этот факт должен произойти в четко определенный законом срок – с 01.01.2018 по 31.12.2022 года.

3. Тип недвижимости. Рассматриваемая программа распространяется только на новостройки. То есть купить квартиру, владельцем которой было физлицо, нельзя. Хотя, стоит учитывать, что здание все же может находиться не только на этапе строительства, но и быть сданным в эксплуатацию.

Программы ипотечного кредитования, разработанные с застройщиками

В зависимости от региона предложения, цены жилья, а также прочих дополнительных параметров, процентные ставки по этим программам могут колебаться в пределах 6-9% годовых. Дополнительные преимущества, которые могут встречаться в таких предложениях:

- отсутствие первоначального взноса;
- минимальный комплект документов;
- лояльные требования к возрасту и трудоустройству заемщика;
- компенсация расходов на оформление сделки.

Отдельно стоит выделить проверку застройщика. Банк, разрабатывая совместную программу, проверяет организацию не только по документам, но и по финансовому состоянию. То есть банкротство компании, участвующей в таком предложении, менее вероятно, чем какого-либо другого застройщика.

Нюансы

1. Ограниченный выбор. Причем он относится не только к типу недвижимости - можно купить исключительно новостройку. Программа предусматривает приобретение жилья у четко оговоренного застройщика. Дополнительно могут внедряться ограничения на этажность, квадратуру и прочие параметры квартиры.

2. Ограниченное число предложений. Не все банки разрабатывают рассматриваемые программы. Причем с одним застройщиком практически всегда работает только одна кредитная организация. Поэтому сравнить условия кредитования не удастся. Итоговое решение будет основываться только на одном – оформлять или нет.

Ипотека на вторичное жилье или новостройку - что выгоднее

На текущий момент процентные ставки этих двух программ кредитования сопоставимы. Если разница и есть, то она незначительная. Составляет 0,25-0,5% годовых. Естественно, если рассматривать предложения одного и того же банка. В то же время есть нюансы, из-за которых ипотека на новостройку более выгодная.

Все они заключаются в дополнительных затратах. Сразу можно выделить два пункта.

1. Титульное страхование. Оно позволяет компенсировать стоимость купленного жилья, если окажется, что продажа была осуществлена в разрез законодательству. Например, свои права заявят другие наследники. Понятно, что к новостройке такая услуга не имеет никакого отношения. На вторичном рынке ее приобретение фактически обязательно.

2. Оценка. Данная услуга требуется при покупке уже эксплуатируемого жилья. Новостройки зачастую проходят процедуру аккредитации банками, и их заявленная цена уже принимается в расчет без отчета об оценке профильными компаниями.

Этап заключения сделки - как выгодно оформить ипотеку

Данный процесс включает в себя выбор наиболее выгодных параметров целевого займа. Например, использование акций по оплате комиссий за оформление сделки самим банком, предложения клиентам, получающим доход, через кредитную организацию и т.п. Эти условия более персональные. Отдельно можно выделить четыре нюанса, которые применимы в большинстве коммерческих структур для всех заемщиков.

1. График погашения. Важно помнить, что дифференцированный априори обладает меньшей переплатой, чем аннуитетный. В то же время выбор такой схемы располагает дополнительным нюансом. Он связан с вероятностью оформления ипотеки. Первый платеж в дифференцированном графике больше, нежели в варианте с равными ежемесячными тратами на обслуживание долга. Именно он учитывается в принятии решения. Соответственно, для положительного решения необходимо располагать достаточным уровнем дохода. Либо запрашивать заем на максимальный срок, применяя в дальнейшем досрочное погашение, чтобы уменьшить переплату.

2. Услуга по снижению ставки. Ряд коммерческих структур предлагает внести определенный объем средств в момент заключения сделки. Он составляет зачастую 3-4% от выдаваемого займа. Такой шаг снижает процент на 1-2 пункта. Выгода применения такой услуги должна рассчитываться индивидуально. Здесь учитывается не только сам факт уменьшения ставки, но и дополнительные нюансы. Например, желание досрочной выплаты долга. Если говорить о практике, то выгодно применять такое предложение в случае четкого дальнейшего соблюдения графика. Либо незначительных частичных досрочных выплатах.

3. Страховка. Этот пункт сразу включает в себя два аспекта. Первый – схож с предыдущим вариантом. Обязать приобрести личное страхование заемщика банк не в праве. В то же время большинство кредиторов повышают ставку при ее отсутствии. Поэтому стоит рассчитать, что выгодней в каждом отдельном случае – оплатить дополнительную услугу или согласиться на повышение ставки. Второй – выбор страховой компании. Отличия в стоимости их услуг есть. Пусть и незначительные, но все же. Поэтому выбирать стоит не только самое выгодное предложение по ипотеке, но и организацию, предоставляющую дополнительную услугу по ее обслуживанию.

4. Нотариальное оформление. Цены на эти услуги могут отличаться значительно. Поэтому перед оформлением сделки стоит узнать у кредитора, где есть возможность заключения договоров купли-продажи и т.п. Затем необходимо проконсультироваться во всех вариантах о стоимости. Лишь после этого можно определяться, где именно производить нотариальное оформление.

Как сэкономить на ипотеке, выплачивая ее

Если сравнивать с потребительскими кредитами, то ипотека располагает значительно большим ассортиментом вариантов экономии в процессе ее обслуживания. Все их можно разделить на четыре основных направления:

- досрочное погашение;
- налоговый вычет;
- реструктуризация;
- рефинансирование.

Важно выделить, что первый пункт располагает двумя дополнительными подразделами. Хотя, стоит рассмотреть все более детально и по порядку.

Досрочное погашение ипотеки

Может производиться частично или полностью. Предварительно стоит уточнить, требуется ли предварительно подавать заявление на проведение операции. Каждый банк самостоятельно устанавливает требование по данному пункту. Единственное ограничение для клиента – оплата раньше срока может быть выполнена не позднее 30 суток после уведомления заемщиком о своем намерение.

Логичный вопрос возникает у любого должника: если выполняется досрочное погашение ипотеки, что выгоднее - уменьшить срок или платеж? Сокращение периода долгового обязательства в большей степени снижает объем итоговой переплаты. Поэтому в разрезе рассматриваемой темы стоит выбирать первый вариант. Естественно, если такое право банк предоставляет.

Важно учитывать, что ипотеку можно погасить досрочно средствами, полученными из трех направлений:

- личными (зарплата, пенсия, дополнительный доход и т.д.);
- материнский капитал;
- налоговый вычет.

Первый пункт прост и понятен. Материнский капитал в счет погашения ипотеки – это единственное направление государственной помощи, если рассматривать варианты долговых обязательств. Право на данные средства возникает у россиян, у которых родился второй и каждый последующий ребенок. Оформление досрочной выплаты долга производится не только в банке, но и в ПФР. Именно государственный орган производит перевод денег кредитору. Консультацию о необходимом комплекте документов, а также процедуре можно получить в любой из указанных организаций.

Что касается третьего пункта, то он один из основных. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку позволяет получить обратно уплаченные из зарплаты налоги. Здесь важно помнить, что для досрочного погашения требуются реальные средства. Соответственно, оформлять в ФНС данную компенсацию необходимо по направлению выплаты одной суммой на отдельный счет. Дополнительно необходимо упомянуть, что получить вычет удастся только на следующий год после приобретения недвижимости.

Налоговый вычет процентов по ипотеке

Помимо получения рассматриваемой компенсации за сам факт покупки жилья, можно оформить такую помощь и на проценты, выплаченные по целевому займу. Они будут рассчитываться от суммы переплаты и уплаченных налогов. Здесь так же оформление производится только на следующий год. То есть сумма помощи будет высчитываться от уже уплаченных банку процентов. Оформление лучше производить через налоговую инспекцию. Чтобы получить одним платежом ощутимую сумму. Ее можно будет применить для досрочного погашения, сократив переплату.

Реструктуризация ипотеки

Предусматривает изменение условий долгового обязательства, в том числе уровня ставки, тем же кредитором, который выдавал заем. В случае с ипотекой вариант уменьшения процента достаточно популярен. Применяется из-за значительного снижения комиссии за использование заемных средств в последние 3-4 года. Чтобы попробовать воспользоваться данной услугой необходимо обратиться в свой банк. Составить соответствующее заявление. Дождаться решения кредитного комитета. Если оно положительное, подписать дополнительный договор.

Рефинансирование ипотеки

Более радикальный ход. Он подразумевает смену кредитора. То есть получение нового займа с целевым назначением – погашение текущего. Выгодных предложений подобного характера на российском рынке масса. Главное учитывать важный нюанс. Вся процедура будет предусматривать новое оформление сделки. Естественно, со всеми сопутствующими расходами. Соответственно, предварительно стоит произвести индивидуальный детальный расчет - выгодно ли делать рефинансирование ипотеки в отдельно взятом случае.

Вывод

Как видно из всего материала, сэкономить на ипотеке можно. Причем в любой момент. Хотя, лучше с самого начала походить к данному вопросу ответственно. Тогда новая квартира станет не долговой кабалой, а любимым жильем. Также стоит постоянно отслеживать изменения на рынке ипотечного кредитования и в законодательстве. Это может позволить применить какие-то другие варианты сокращения переплаты, которые на текущий момент еще не предусмотрены.