Рефинансирование ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотечного кредита (remortgage) – это один из доступных методов коррекции начальных условий сделки, задачей которого считается финансовое оздоровление заемщика, столкнувшегося с непредвиденным снижением платежеспособности и незапланированными убытками. Суть услуги заключается в привлечении нового кредитора для погашения действующей сделки, условия выплаты по которой изменяются по согласованию сторон. Новый кредит частично или в полной мере окупает существующую ссуду, после чего заемщик начнет производить регулярные выплаты, связанные со сделкой рефинансирования.

Причины традиционного рефинансирования:

1. Выплата задолженности по кредитам с изначально завышенными процентными ставками.

2. Оплата сопутствующих расходов, связанных с оформлением сделки ипотечного кредитования.

3. Наличие нескольких просроченных платежей и связанных с ними штрафных санкций.

4. Покупка в экстренном порядке товаров и услуг первой необходимости.

5. Улучшение рыночных условий кредитования по сравнению с начальными параметрами сделки.

6. Ремонт полученной взаймы недвижимости, который невозможно отложить до окончания действия договора ипотеки.

7. Создание резервного фонда.

8. Снижение ежемесячного взноса путем коррекции процентной ставки, сопутствующих платежей и комиссионных выплат.

9. Изменение графика выплат с учетом текущих финансовых возможностей заемщика.

Обычно среди основных причин для получения услуги рефинансирования заемщик указывает непредвиденные обстоятельства, которые привели к снижению оптимального уровня платежеспособности. Комфортная выплата долгосрочного целевого займа предполагает формирование удобного для заемщика графика, согласно которому размер регулярных взносов не будет превышать 40% от общей суммы ежемесячного дохода. Этот показатель можно поднять до 60%, но для устранения сопутствующего риска, связанного с появлением нескольких просроченных платежей, заемщику придется искать дополнительные источники заработка.

Как рефинансировать ипотеку?

Участники действующей программы ипотечного кредитования рефинансируют свои займы, желая достичь различных целей, включая снижение ежемесячного платежа, изменение процентной ставки, срока действия кредита и графика выплат. Осуществить процедуру рефинансирования можно через крупные коммерческие банки, внедряющие программы финансового оздоровления заемщиков, столкнувшихся со временными трудностями.

Преимущества рефинансирования ипотечного кредита:

1. Переход от переменной к фиксированной ставке.

2. Возможность отрегулировать (увеличить или уменьшить) срок действия заключенного кредитного договора.

3. Снижение изначально согласованного сторонами уровня процентной ставки.

4. Привлечение дополнительных услуг, к которым ранее клиент не имел свободного доступа.

5. Уменьшение размера ежемесячного платежа.

6. Благоприятное изменение графика платежей по договору ипотеки с учетом текущих потребностей заемщика.

Схема рефинансирования действующего кредита состоит из нескольких взаимосвязанных этапов. Сначала заемщику необходимо найти проверенное финансовое учреждение, готовое на более выгодных условиях предоставить необходимую сумму денежных средств для переоформления договора ипотеки. Сравнивая кредиторов и предлагаемые ими услуги, потенциальный участник популярной программы рефинансирования должен учесть нюансы изначальной сделки, предложенные процентные ставки и условия сотрудничества. Чем ниже ставка, тем выгоднее регулярные платежи и больше денег можно сэкономить в течение срока действия обновленного кредита.

Этапы программы рефинансирования ипотеки:

1. Изучение доступных предложений от выбранной для сотрудничества компании.

2. Сбор расширенного пакета документов. Подача заявки на оформление нового кредита.

3. Подготовка недвижимости для переоформления сделки, в том числе осуществление оценки объекта.

4. Получение разрешения страховой компании, обслуживающий текущий договор ипотечного кредитования.

5. Согласование и подписание договора ипотеки с обновленными условиями сделки.

6. Погашение предыдущего кредита и временное автоматическое снятие финансовых ограничений.

Заключение с кредитором договора залога. Регистрация залогодержателя с повторным обременением недвижимости.

Процедура рефинансирования может затянуться на несколько месяцев, поскольку сотрудникам коммерческого банка понадобится время на проверку предоставленной заемщиком информации с последующим одобрением или отклонением кандидатуры заемщика. Каждый новый кредитный договор включает условия сделки, которые заранее согласовываются сторонами. Последовательность оформления зависит от требований финансового учреждения, официально занимающегося рефинансированием. Например, получить разрешения и произвести оценку можно до момента подачи заявки.

Полный пакет документов для рефинансирования ипотеки включает:

1. Заполненное по стандартной форме заявление (допускается возможность подачи электронной заявки).

2. Письмо от первичного кредитора, в котором указано текущее состояние сделки и остаток задолженности.

3. Справки из места работы и банковские выписки, подтверждение факт кредитоспособности.

4. Выписки по текущем счетам за последний год, подтверждающие или опровергающие факт наличия просроченных платежей.

5. Квитанции и чеки, доказывающие факт осуществления регулярных выплат.

6. Копию действующего кредитного договора со всеми дополнениями и приложениями.

7. Выписку из ЕГРП.

8. Технический и кадастровый паспорт, а также сопутствующие документы БТИ.

9. Выписку из домовой книги или любых других документов, выполняющих аналогичную функцию (ЕЖД, карточка финансового учета).

10. Договор купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.

Среди дополнительных документов, о которых часто забывают заемщики, следует отметить выводы оценщиков и официальное разрешение страховой компании на осуществление сделок с застрахованной ранее недвижимостью. Потенциальный кредитор, предоставляющий выгодные услуги рефинансирования может потребовать документацию, связанную с процессом обеспечения сделки (договор залога или поручительства). Некоторые финансовые учреждения изучают также справки об отсутствии судимости, характеристики из места работы, выписки из банковских счетов ближайших родственников заемщика и прочие сопутствующие документы.

Сколько стоит процедура ипотечного рефинансирования?

Доступные схемы рефинансирования предполагают подключение дополнительных опций, предоставляемых авторитетными финансовыми учреждениями. Кредитор, который предлагает новый кредит, сталкивается с повышенным риском невыплаты займа. Впрочем, подобная услуга способна также принести для кредитной организации огромную выгоду, заключающуюся в переманивании клиентов, которые ранее обслуживались конкурентами.

Нюансы тарифной политики организаций в области рефинансирования кредитов:

1. Бесплатное досрочное погашение действующей ипотечной ссуды (гарантируется законом).

2. Отказ от платного рассмотрения заявки и оформления договора для последующей выдачи нового кредита.

3. Платная конвертация валют по действующим на валютном рынке обменным ставкам.

4. Выплата комиссий за получение и перевод денежных средств в счет незамедлительного погашение первичного кредита.

5. Повышение общей процентной ставки на 2-3% с даты предоставления нового кредита.

6. Оплата услуг оценщика, кредитного менеджера и юриста, занимающегося оформлением сделки.

7. Бесплатная выдача первичным кредитором всего перечня документов, подтверждающих факт полного исполнения обязательств.

8. Выплата различных налогов и государственных пошлин за оформления документов.

Всякий раз, когда заемщики берут кредиты, финансовые учреждения могут устанавливать новые процентный ставки. Согласно условиям договора, меняются комиссии, дополнительные платежи и штрафные санкции. Если получение услуги рефинансирования носит платный характер, заемщик обязуется внести указанную банком сумму. Переоформление договора предполагает также полное закрытие любых задолженностей по старой сделке.

Заемщики должны помнить о возможности списания некоторых долгов и штрафов. Расходы, связанные с новым кредитом, начинают формироваться с чистого листа. Чтобы вычислить потенциальную экономическую выгоду от использования опции рефинансирования ипотечного кредита, следует определить точку безубыточности, в которой сбережения и регулярные доходы будут покрывать стоимость полученного кредита.

Без рефинансирования в результате начисления штрафов и пени может значительно повысится стоимость оплаты первичного кредита. Таким образом, получение доступа к рассматриваемой услуге позволит экономить. Рефинансирование ипотеки ничем не отличается от стандартного пересмотра расходов и сборов в рамках процедуры реструктуризации долга. Разница заключается лишь в возможности погашения изначального кредита.